|
Объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, например от его возможности выступать в качестве промышленной, складской, жилой или иной недвижимости и постановки задания на оценку.
Для оценки объектов незавершённого строительства, как правило, используют затратный и доходный подход. Рыночный метод применяется крайне редко, из-за отсутствия объектов - аналогов.
Здания и сооружения производственного назначения, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся к первой группе, использует, в основном затратный подход. Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся ко второй группе, определяется с применением как затратного, так и доходного подхода.
Кроме того, оценка (экспертиза) незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.
Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства позволит решить ряд проблем, связанных с:
- постановкой объекта незавершенного строительства на бухгалтерский учет организации;
- определением рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает cтроительную и рыночную ценовую ситуацию;
- принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система “недостроя” позволяет возвести на имеющейся основе совершенно иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад;
- покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов;
- тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенный строительством. В большинстве случаев ценность составляют именно земельные участки, на которых располагаются такие объекты. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.
Перечень документов представляемых (по возможности) для оценки объектов незавершенного строительства:
- Проектная документация
- Объектный сметный расчет (форма №3).
- Сводный сметный расчет стоимости строительства.
- Акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2).
- Акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.
- Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).
- Документы БТИ на объект (технический/кадастровый паспорт).
- Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
- Кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости).
- Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.)
- Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.
- Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.
|
